올해 3분기(7~9월) 서울 오피스 공실률이 전 분기보다 소폭 하락한 것으로 나타났다. 도심에 새로 공급된 대형 오피스에 임차인이 들어오면서 빈 사무실이 감소했다. 13일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 이런 내용을 포함한 ‘2026년 3분기 오피스 마켓 리포트’를 발간했다. 리포트는 서울과 분당의 공실률, 임대료, 신규 공급과 주요 거래를 분석했다. 리포트에 따르면 서울 도심 오피스 공실률은 전 분기보다 2.1%포인트(p) 하락한 5.2%를 기록했다. 공실률 하락을 이끈 곳은 도심권역(CBD)이다. 중대범죄수사청은 전 분기에 공급된 르네스퀘어의 전용면적 9107평 전체를 임차했다. 알스퀘어는 대규모 임차 계약이 공실 해소에 기여한 것으로 분석했다. 도심을 권역별로 보면 강남권역(GBD)의 초대형·대형 오피스 공실률은 각각 0.6%, 1.4%로 낮은 수준을 유지했다. 무료게임 반면 도심·강남·여의도를 제외한 서울 기타 권역은 10.0%였다. 전 분기보다 0.4%포인트 하락했지만, 앞서 공급된 신규 오피스의 빈 공간이 아직 충분히 채워지지 않았다. 서울 평균 전용평당 임대료(NOC)는 27만8000원으로, 전 분기보다 0.7%, 전년 동기보다 4.9% 올랐다. NOC는 임대료와 관리비 등을 실제 사용하는 전용면적 기준으로 환산한 지표다. 분기별 상승폭은 다소 줄었지만, 임대 비용 상승은 이어졌다. 3분기 서울에 새로 공급된 오피스는 4개 동, 연면적 약 2만1000평이었다. 현대오토에버 성수사옥, 하나은행 노원역 사옥 등 외부 임대보다 직접 사용하려는 사옥이 중심을 이뤘다. 서울·분당 오피스 거래면적은 약 24만 평으로 전분기와 비슷했다. 거래액은 약 23% 늘어난 7조4000억 원으로 집계됐다. 팡 게임 릴게임 G1 SEOUL이 1조5230억 원, 파인에비뉴 A동이 8000억 원에 거래되는 등 도심 대형 오피스 매매가 거래액을 끌어올렸다. 다만 금리 상승에 따른 투자 부담은 이어졌다. 서울 오피스의 캡레이트(Cap.rate‧평균 자본환원율)는 4.49%로 전 분기보다 소폭 올랐다. 캡레이트는 건물 매입 가격 대비 연간 순영업소득의 비율이다. 주요 거래에서는 안정적인 임대 수입과 향후 수익 개선 가능성을 중시하는 흐름이 나타났다. 파인에비뉴 A동은 신한카드가 건물을 매각한 뒤 10년간 다시 임차하는 조건으로 거래됐다. 분당 GB1은 넥슨코리아가 2031년까지 전체 면적을 임차하는 계약을 바탕으로 리츠가 매입했다. 케이스퀘어 홍대는 호텔로 전환해 자산가치를 높이려는 목적으로 거래됐다. 이상준 알스퀘어 CRE&빅데이터컨설팅팀 이사는 “자금조달 부담이 이어지는 만큼 장기 임차인을 확보해 임대 수입이 안정적이거나, 용도 전환으로 가치를 높일 수 있는 자산에 선별적인 투자가 이어질 것”이라고 말했다. 0px">