서울 전역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 지난해 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 서울에서 갭투자로 의심되는 거래가 70% 가까이 급감한 것으로 나타났다. 토허구역 지정으로 실거주 의무가 강화된데다 정부의 세제개편안 등을 통해 집주인이 거주하지 않는 경우 대출에 제한이 늘어나면서 전세를 끼고 집을 사는 투자 수요가 상당 부분 차단된 것으로 풀이된다. 다만 전월세난이 심각해지면서 자본이 부족한 2030세대는 갭투자를 통해서라도 내 짐 마련의 막차를 타려는 비중이 다른 연령대에 비해 늘어난 것으로 파악됐다. 5일 서울경제신문이 국회 국토교통위원회 강득구 더불어민주당 의원실을 통해 서울 25개 자치구의 관련 거래를 분석한 결과, 2025년 10월 15일을 기준으로 이전 1년(2024년 10월 15일~2025년 10월 14일)간 발생한 갭투자 의심거래는 이후 약 11개월(2025년 10월 15일~2026년 9월 17일) 동안 7579건에서 2442건으로 67.8% 감소했다. 분석 대상은 취득한 주택에 임대보증금과 금융기관 대출액이 모두 존재하면서 입주 계획을 ‘임대’로 표기한 거래다. 갭투자를 모두 포착한 통계는 아니지만, 자기자본을 최소화해 주택을 매입한 뒤 임대보증금으로 자금을 보충하는 거래 행태를 보여주는 지표로 갭투자가 의심되는 거래로 볼 수 있다 레드스핀 . 지난해 10·15 대책에서 정부는 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정했고, 올해 7월 5일부터 화성 동탄·구리·용인 기흥 지역을 추가했다. 토허구역 내 주택을 거래하려면 계약 전에 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 매수자는 원칙적으로 실거주 의무를 부담한다. 자치구별로도 대부분 지역에서 갭투자 의심거래가 큰 폭으로 감소했다. 서울 25개 자치구에서 중랑구(83.3%), 금천구(130.8%)를 제외한 23곳에서 거래가 줄었다. 특히 성동구가 793건에서 92건으로 88.4% 감소해 가장 큰 감소폭을 기록했고 마포구(-79.7%), 노원구(-79.6%), 강동구(-78.3%), 강남구(-76.2%) 등에서도 80% 안팎의 감소세가 나타났다. 연령별로 보면 30대의 갭투자 의심거래 감소폭은 65.1%로 20대(-18.6%)보다 컸고, 40대는 76.4%, 50대는 69.5%, 60대 이상은 54.6% 감소했다. 절대적인 거래량 자체는 모든 연령대에서 감소했지만, 젊은 층일수록 감소폭이 상대적으로 작다는 특징이 나타났다. 특히 눈여겨볼 대목은 거래 비중이다. 야마토3릴게임 10·15 대책 이전 1년간 전체 갭투자 의심거래에서 30대가 차지한 비중은 43.3%였지만 이후에는 46.8%로 오히려 높아졌다. 20대 역시 3.1%에서 7.9%로 두 배 이상 확대됐다. 주택 가격에 비해 자기자본이 상대적으로 부족한 젊은 세대는 여전히 갭투자를 통해 주택 매매에 나서고 있다는 의미로 의미로 해석할 수 있다. 자본이 부족한 2030세대는 집을 살 때 대출이나 임대 보증금 등의 비중이 높을 수 밖에 없다. 대출 한도가 6억 원까지 나오는 15억 원 이하 주택 매수세가 늘어난 것도 이 같은 이유로 풀이된다. 토허구역 지정만으로 갭투자 의심거래가 줄었다고 보긴 힘들지만 실거주 의무를 강화해 임대보증금과 대출을 레버리지로 활용해 투자성 매입을 어렵게 만든 정부의 의도는 어느 정도 효과로 나타나고 있다. 이 같은 결과는 연말 토허구역 지정 연장을 결정하는 데 영향을 줄 전망이다. 홍지선 국토교통부 장관은 지난달 인사청문회에서 서울 전역 등의 토허구역 연장 여부에 대해 시장 상황을 면밀히 살펴본 뒤 결정하겠다는 입장을 밝혔다. 최근 정부는 임대 중인 주택의 거래를 위해 실거주 의무 유예를 확대하면서도 무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무는 유지하는 등 ‘실수요 보호와 투기 차단’을 병행하고 있다. 국토부는 지난달 실거주 의무 유예 기간을 갱신계약까지 확대하면서도 갭투자를 차단한다는 원칙은 유지하겠다고 강조했다. strong>