정부가 수도권 도심에 5만 가구 안팎의 주택 공급 대책을 내놓을 것으로 전망되는 가운데, 시장에서는 벌써 정책 효과를 두고 회의적인 시선이 나오고 있다. 공급 물량의 상당수가 공공 중심의 임대주택이 될 가능성이 큰 만큼, 집값 안정이나 실수요자의 내 집 마련에는 큰 효과가 없을 것이라는 진단에서다. 임대주택 공급만으로는 매매 수요를 잠재우기 어렵다는 。에서 이번 대책에 재개발·재건축 규제 완화 등 민간 시장 활성화 방안이 함께 담겨야 한다는 지적이 나온다. 11일 업계에 따르면, 정부는 지난 3일 발표한 세제 개편안의 후속 조치로 수도권 도심 내 주택 공급 대책을 오는 13일 전후 발표할 것으로 알려졌다. 공급 대상지와 가구 수 등은 아직 확정되지 않았지만, 서울 준공업지역 내 공동주택 용적률 상향과 도심 유휴부지·국공유지를 활용한 신규 공급 방안이 포함될 것으로 예상된다. 앞선 공급 대책에서 거론됐던 빌라·오피스텔 등 비아파트 규제 개선, 도심 공공주택 복합 사업 확대 등도 재차 언급될 가능성이 크다. 공급 정책의 큰 틀은 한국토지주택공사(LH)를 앞세워 공공 공급을 늘리는 내용이 중심이 될 전망이다. 그러나 시장에서는 이번 공급 대책이 과열된 서울 집값을 낮출 수 있을지에 대한 기대감이 크지 않다. 2000년대 초반부터 정부가 집값 안정을 위해 공공 주도의 임대주택 공급을 늘려왔지만, 정작 집값 하락 효과는 제한적이었다는 평가가 많기 때문이다. 임대주택이 공급되면 주택 구매 수요가 줄어 집값이 안정된다는 논리와 달리, 실제로는 개발 기대감과 주거 환경 개선 효과가 맞물리며 주변 집값이 오르는 사례도 나타났다. 바다이야기게임방법 서울주택도시개발공사(SH) 도시연구원이 2017년 서울에 공급된 재개발임대·국민임대·장기전세 등 임대아파트 인근 아파트 실거래가를 분석한 결과에 따르면, SH가 공급한 임대주택 인근 500m 내 주택가격은 공급 이후 평균 7.3% 오른 것으로 나타났다. 통상 임대주택 공급이 주택 구매 수요를 낮춰 주변 집값을 안정시킬 것이라는 기대와 정반대의 결과가 나온 셈이다. 보고서는 "주택재개발사업을 통하여 노후 불량 주거지역을 개선함과 동시에 전체 세대수의 17% 수준에서 재개발 임대주택이 공급되므로 재개발사업에 따른 근린 환경 개선의 효과와 연계돼 주변 주택 가격에 긍정적 영향을 미칠 수 있다"며 "임대주택이 통상 개발제한구역 해제 지역에 공급되다 보니 개발규제 해제에 따른 기대감과 맞물려 임대주택 공급이 주변 주택 가격을 상승시킬 수 있다"고 분석했다. 물량보다 중요한 건 '수요 있는 공급' 역대 정부의 공공임대 공급 실적과 아파트값 상승률을 비교해도 임대주택 공급 확대가 집값 안정으로 이어졌다고 보기는 어렵다. 국가데이터처에 따르면, 노무현 정부(56만1873가구)와 문재인 정부(77만6000가구)는 역대 정부 중 가장 많은 물량의 공공임대주택을 공급했다. 그러나 정작 정권별 서울 아파트값 상승률을 비교해 보면 노무현 정부에서 56.6%, 문재인 정부에서 62.2% 상승하면서 집값 안정에는 기여하지 못한 것으로 나타났다(KB부동산 기준). 국회예산정책처는 2018년 연구용역 보고서를 통해 "공공임대주택의 공급량이 가장 많았던 노무현 정부에서 주택 가격이 안정되었다는 경험적 증거를 찾아보기는 쉽지 않다 모바일 야마토3 모바일 . 오히려 세계 금융위기 등의 예측하지 못한 경제 환경 변화가 직접 부동산 시장에 영향을 줘 주택 가격의 하락을 초래했다"며 "공급 계획의 발표와 실제 공급 간의 시차가 존재하고, 경제 상황이 지속적으로 변하는 상황에서 공공임대주택을 통한 부동산 시장의 안정이라는 정책목표를 달성하기는 쉽지 않다"고 지적했다. 전문가들은 내주 발표될 공급 대책이 효과를 내려면 단순히 공공 물량을 늘리는 데 그쳐서는 안 된다고 지적한다. 강남과 한강벨트 등 핵심지로 몰리는 수요를 어떻게 분산할지, 전월세 수요와 매매 수요를 각각 어떻게 흡수할지에 대한 맞춤형 대책이 필요하다는 것이다. 임대주택을 대거 공급하더라도 실수요자가 원하는 입지와 유형이 아니라면, 매매 수요를 낮추거나 집값을 안정시키는 효과는 제한적일 수밖에 없다는 분석이다. 최원철 연세대 특임교수는 "부동산 대책은 강남과 한강벨트로 쏠린 고가 아파트 주택 수요를 의식한 것이지만, 정작 어떤 계층이 어느 지역에서 임차를 원하고, 어떤 수요자가 내 집 마련을 원하는지에 대한 면밀한 수요 조사는 부족해 보인다"며 "전월세 불안에 대응한다는 이유로 물량을 늘려 '닥치고 공급'할 것이 아니라, 실제 수요가 있는 입지와 유형에 맞춰 공급하는 것이 중요하다"고 전했다. 최 교수는 이어 "LH가 임대주택을 공급해 전월세 물량을 늘리더라도 공급 규모가 제한적이고, 수요자가 원하는 핵심 입지에 들어서지 않는다면 실질적인 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다"며 "공공은 규제를 풀어 민간이 시장을 주도할 수 있는 여건을 만들고, 비아파트 시장 회복과 재건축·재개발 활성화를 이끌 수 있는 대책을 내놓아야 한다"고 조언했다. 는 입지와 유형에